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              央行“出手”:房貸利率存上調可能 樓市或迎拐點(diǎn)

              日期:2017-02-09 發(fā)布者:

              繼春節長(cháng)假前上調中期借貸便利(MLF)利率后,節后首個(gè)交易日央行再次“出手”上調常備借貸利率(SLF)和逆回購利率。業(yè)內人士表示,貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調,在市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險雙重壓力下,銀行可能會(huì )通過(guò)價(jià)格手段防控風(fēng)險。此外,在加息周期和調控政策背景下,房地產(chǎn)(包括一線(xiàn)城市)將可能迎來(lái)長(cháng)周期拐點(diǎn)。


              房貸利率存上調可能


              雞年首個(gè)交易日,央行便祭出大動(dòng)作:在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作,操作利率較上期均上調10個(gè)基點(diǎn),同日開(kāi)展的SLF利率也全線(xiàn)上調。


              一股份制銀行宏觀(guān)分析師告訴記者,央行春節前后的密集行動(dòng),是對貨幣政策操作轉向的確認。隨著(zhù)基準利率貨幣政策工具中的作用和地位越來(lái)越低,MLF和SLF作為央行的主動(dòng)管理型貨幣政策工具正在發(fā)揮越來(lái)越重要的作用,尤其是可以通過(guò)主動(dòng)性操作實(shí)現貨幣的長(cháng)短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或將從央行向金融機構傳導,最終形成終端實(shí)際貸款利率抬升。


              終端貸款利率的抬升是否會(huì )導致房貸利率上調呢?近日記者走訪(fǎng)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到,包括招商銀行、平安銀行、建設銀行、工商銀行等在內的大多數銀行首套房貸款利率沒(méi)有變化,仍維持九折優(yōu)惠折扣。民生銀行一名客戶(hù)經(jīng)理告訴記者,該行首套房貸款利率打九折,但如果是民生銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)且購買(mǎi)指定樓盤(pán)房產(chǎn),優(yōu)惠力度可打8.8折。


              某大型股份制銀行內部人士告訴記者,去年銀監局和同業(yè)公會(huì )即向各銀行下達房貸優(yōu)惠折扣不低于九折的指導要求,銀行可根據自身實(shí)際情況在該基礎上進(jìn)行調整,九折是業(yè)內較普遍的折扣。


              走訪(fǎng)中,大多數銀行客戶(hù)經(jīng)理表示尚未接到總行上調房貸利率的通知,但也有個(gè)別表示“已經(jīng)隱隱約約聽(tīng)到風(fēng)聲”?!斑€是存在顧慮,九折是比較普遍的,要是上調利率,客戶(hù)肯定都跑到別的銀行去了?!币晃豢蛻?hù)經(jīng)理告訴記者。


              雖銀行方面尚未有明顯動(dòng)作,但不少人士仍認為房貸利率存在上調風(fēng)險。


              海通證券宏觀(guān)分析師姜超在研報中指出,截至2016年9月末,銀行住房貸款平均利率為4.52%,銀行房貸平均期限應該在10年以上,當時(shí)10年期國開(kāi)債利率只有3.13%。目前10年期國開(kāi)債利率已接近4.1%,國開(kāi)債完全是政府信用,對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本,但發(fā)放房貸要計提50%的資本占用,而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè),其資本金有限,因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開(kāi)債利率,從歷史數據比較看,合理的房貸利率應在5.5%左右。


              姜超認為,央行確認貨幣市場(chǎng)“加息”的結果,意味著(zhù)房貸利率存在大幅上調風(fēng)險,目前5年期以上貸款基準利率為4.9%,這意味著(zhù)按照5.5%的合理水平,所有的折扣房貸將全部絕跡,否則銀行不如去買(mǎi)債。


              恒豐銀行研究院執行院長(cháng)董希淼認為,央行貨幣市場(chǎng)操作利率上調的確會(huì )影響銀行資金成本,不過(guò)銀行資金成本提高不一定體現在房貸利率之上?!白匀ツ?0月以來(lái),房地產(chǎn)調控趨嚴加大了銀行市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險。在資金成本提高和外部風(fēng)險加大的雙重壓力下,銀行確實(shí)有可能通過(guò)價(jià)格手段來(lái)防控風(fēng)險?!狈抠J利率上調有助于擠掉投資性、投機性購房需求,但需避免對剛需客戶(hù)造成過(guò)多影響,商業(yè)銀行應在貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的基礎上,滿(mǎn)足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。


              住房按揭遭“冷遇”


              業(yè)內人士指出,本次央行調高利率與1月“天價(jià)”信貸數據不無(wú)關(guān)系。


              雖然央行尚未公布1月份信貸數據,但多家機構預計今年1月份新增信貸規模較大可能會(huì )超去年同期2.51萬(wàn)億元,甚至將高達2.8萬(wàn)億元。


              華泰證券報告顯示,預計1月份新增信貸達2.5萬(wàn)億元。首先,1月是信貸大月,季節性安排雖然在宏觀(guān)審慎評估體系(MPA)考核后有所弱化,但歷史信貸節奏造成的信貸集中到期續作仍會(huì )延續;其次,提早投放信貸會(huì )更早獲得利息收入,因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外,往年1月都會(huì )有大量新的基建項目資金投放。


              國元證券分析師表示,從政策意圖看,政策性利率上調與控制2017年1月信貸投放過(guò)快、近期PPI上漲引發(fā)貨幣當局對通脹壓力的擔心有關(guān)。去年1月新增信貸同比增長(cháng)萬(wàn)億元以上,導致央行緊急收緊銀根,對部分小銀行實(shí)施懲罰性提升存準率??梢?jiàn)1月例行是銀行放貸的沖動(dòng)時(shí)期,也是央行緊急收緊銀根的時(shí)點(diǎn)。


              雖然預估1月信貸數額仍會(huì )高企,但不少業(yè)內人士認為,2017年信貸規模在信貸結構中的占比將會(huì )下滑。央行數據顯示,2016年12月新增居民中長(cháng)期貸款創(chuàng )下近十個(gè)月新低,較11月大幅回落31%。


              “部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無(wú)法投放,這些額度會(huì )在1月放出來(lái),”一位商業(yè)銀行內部人士告訴記者,“尤其是在貨幣政策穩健中性和房地產(chǎn)加強調控政策背景下,二三月份房貸回落速度會(huì )加快,政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金?!?/span>


              從春節假期房地產(chǎn)成交情況看,住房按揭可能遭“冷遇”。


              繼過(guò)去一年持續火爆之后,全國熱點(diǎn)城市樓市雞年春節期間迎來(lái)一片清冷,南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮,為近三年同期最低值。華創(chuàng )證券統計數據顯示,春節兩周中,第一周全國40城新房成交314.1萬(wàn)平方米,環(huán)比下降38.1%;第二周成交環(huán)比再下降89.2%至34.1萬(wàn)平方米。1月截至上周累計日均成交60萬(wàn)平方米,環(huán)比12月下降37.5%。


              伴隨樓市成交量萎縮,部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)也出現松動(dòng)。數據顯示,1月深圳房?jì)r(jià)繼續回落,成交均價(jià)54931元/平方米,環(huán)比下降0.03%;廣州成交均價(jià)16970元/平方米,環(huán)比微跌0.61%。


              樓市或迎拐點(diǎn)


              平安證券認為,中國尚未進(jìn)入加息周期,但嚴厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策疊加折扣利率向上調整,對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的負面沖擊將較明顯,前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市已進(jìn)入調整周期。


              國海證券研報指出,央行貨幣政策收緊信號相當于進(jìn)一步確認寬松周期結束。從過(guò)去美國和日本經(jīng)驗看,歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過(guò)程中,貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外,過(guò)去政策托底房地產(chǎn)或將成為歷史。一方面,各地嚴格執行限購政策,限制房地產(chǎn)住房信貸,房地產(chǎn)成交量大規??s減;另一方面,一線(xiàn)城市開(kāi)始嚴格限制人口流入,各地“兩會(huì )”期間一線(xiàn)城市紛紛提出2020年人口的控制線(xiàn)。這意味著(zhù)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求未來(lái)將不會(huì )再大幅增加,房?jì)r(jià)(包括一線(xiàn)城市)將可能迎來(lái)長(cháng)周期拐點(diǎn)。


              深圳中原研究中心負責人告訴記者,受雙重壓力影響,今年樓市仍會(huì )面臨較大壓力。2017年新房市場(chǎng)成交量可能隨供應增加有所回升,但二手房成交不樂(lè )觀(guān),整體價(jià)格已步入調整期,今年樓市將以震蕩波動(dòng)為主。該負責人同時(shí)指出,央行收緊貨幣政策的影響將會(huì )漸漸顯現,節后投資需求應有所收斂,并會(huì )在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。


              也有房地產(chǎn)資深人士向記者表示,按照目前基礎貨幣發(fā)行量和外匯儲備對比來(lái)看,央行在貨幣市場(chǎng)的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫,對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,貨幣超發(fā)對房?jì)r(jià)的影響仍較大。


              該人士表示,部分城市樓市量?jì)r(jià)齊跌主要有三方面因素:其一,2016年四季度各大熱點(diǎn)城市的調控政策陸續落地,對市場(chǎng)需求面造成較明顯的抑制;其二,熱點(diǎn)城市地方政府對新房備案價(jià)格的控制;其三,受春節傳統淡季影響。三大因素疊加造成量?jì)r(jià)齊跌的現狀。受調控影響,預計熱點(diǎn)城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平,價(jià)格緩慢上漲趨勢并不會(huì )明顯改變。


              東興證券分析師認為,2017年將成為此輪房地產(chǎn)繁榮周期的拐點(diǎn),但地產(chǎn)行業(yè)并未沒(méi)落,仍擁有巨大發(fā)展空間。尤其是在大城市即大都市圈進(jìn)程快速發(fā)展背景下,穩定的政策環(huán)境和前瞻性的規劃將為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)辟新的發(fā)展路徑。雖然2016年可能是行業(yè)銷(xiāo)售頂峰,但2017年可能成為房?jì)r(jià)的高點(diǎn),且在未來(lái)相當長(cháng)的時(shí)期內,行業(yè)總體規模仍有望保持在十萬(wàn)億元以上。

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